Направляю вам для сведения и учета в работе ответы/рекомендации на поступившие от территориальных органов Росреестра вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, направленные письмом Росреестра от 02.12.2022 № 14-10634-ТГ/22.
№ П/П |
Наименование территориального органа Росреестра |
Реквизиты направленного ТО письма |
Вопрос территориального органа Росреестра |
Ответ Центрального аппарата Росреестра |
1. |
Управление Росреестра по Санкт-Петербургу |
от 11.10.2022 |
О государственной регистрации права общей долевой собственности на основании документа о ранее возникшем праве[1] общей совместной собственности (договора передачи жилого помещения в собственность граждан) и соглашения об определении долей с праве общей собственности на такое помещение, заключенного после вступления в силу Закона № 122-ФЗ[2]; о государственной пошлине за такую регистрацию |
Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК[3] права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В соответствии с частью 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ[4] ранее возникшие права признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН[5]; государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав в данном случае носит правоподтверждающий характер. Однако в таком порядке подтверждаются права в том объеме (например, право общей совместной собственности) и на тот объект недвижимого имущества (например, на жилое помещение), которые указаны в правоустанавливающем документе (например, в договоре передачи жилого помещения в собственность граждан), на основании которого на данный объект возникли права. Учитывая изложенное, на наш взгляд, не является ранее возникшим правом право общей долевой собственности гражданина – участника приватизации жилого помещения, зарегистрированное на основании договора передачи такого помещения в собственность граждан, заключенного до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, и соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности на такое помещение, заключенного после вступления в силу Закона № 122-ФЗ. Принимая во внимание, что согласно пункту 1 |
2. |
Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу |
|
О применении положений |
Согласно статье 60.2 Закона № 218-ФЗ: если при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, права на который возникли до 01.01.2016 и до даты внесения в ЕГРН сведений о местоположении границ лесного участка, было выявлено пересечение границ такого земельного участка с границами лесного участка, лесничества, данное обстоятельство не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета указанного земельного участка в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 60.2 Закона № 218-ФЗ, орган регистрации прав вносит в ЕГРН изменения описания местоположения границ и площади лесного участка в целях приведения их в соответствие границы лесных участков изменяются в соответствии с описанием местоположения границ земельного участка, содержащимся в сведениях ЕГРН, в случае выявления Согласно пункту 20 части 1 статьи 26 Закона Учитывая изложенное, полагаем, что действующая редакция статьи 60.2 Закона № 218-ФЗ не содержит запрета на применение ее положений в случае осуществления государственного кадастрового учета на основании карты-плана территории. При этом должны быть соблюдены остальные условия, указанные в статье 60.2 Закона |
3. |
Управление Росреестра по Астраханской области |
от 17.10.2022 |
Об изменении вида разрешенного использования садовых земельных участков на вид, предусматривающий индивидуальное жилищное строительство |
Законом № 217-ФЗ[8] установлены особенности регулирования земельных отношений и отношений Согласно части 24 статьи 54 Закона № 217-ФЗ изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу Закона № 217-ФЗ садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из единого государственного реестра юридических лиц как недействующее), не допускается. Одновременно с этим согласно частям 12 и 13 1) земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка, предоставленного такой некоммерческой организации, расположены в границах населенного пункта; 2) на всех земельных участках, образованных Изменение устава некоммерческой организации допускается после изменения вида разрешенного использования указанных земельных участков на вид разрешенного использования, предусматривающий индивидуальное жилищное строительство. В этой связи возможность внесения изменений в устав в части указания в нем организационно-правовой формы «товарищество собственников недвижимости» и вида «товарищество собственников жилья» допускается При этом в данном случае запрет, установленный |
4. |
Управление Росреестра по Иркутской области |
от 24.10.2022 |
Необходимость нотариального удостоверения документа, подтверждающего передачу доли в праве на недвижимое имущество участником обществу[9] в качестве имущественного вклада в уставной капитал общества
|
Основания для осуществления государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, в том числе ее пунктами 2, 8. Согласно ГК: сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153); сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (пункт 1 статьи 154). Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2 статьи 223 ГК). В соответствии со статьей 224 ГК вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица; если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. Учитывая положения главы III Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», на наш взгляд, акт приема-передачи, составляемый при передаче участником общества принадлежащего ему недвижимого имущества в счет оплаты своей доли в уставном капитале общества: является документом, подтверждающим факт передачи указанного в нем объекта участником и принятия его обществом; по смыслу статьи 218 ГК он не является сделкой об отчуждении недвижимого имущества, имеющего собственника, указанной в абзаце первом пункта 2 названной статьи ГК (основанием для государственной регистрации прав в рассматриваемом случае являются соответствующее решение уполномоченного органа общества об увеличении уставного капитала общества, а также документ, подтверждающий передачу имущества участником обществу). Принимая во внимание вышеизложенное, положения части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ, по нашему мнению, решение уполномоченного органа общества об увеличении уставного капитала общества, а также документ, подтверждающий передачу доли в праве на недвижимое имущество участником обществу в качестве имущественного вклада в уставной капитал не подлежит нотариальному удостоверению. |
5. |
Управление Росреестра по Нижегородской области |
от 28.10.2022 № 10-20107-ИХ/22@ |
О государственной регистрации права собственности «прежнего» собственника объекта недвижимости на основании решения суда о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности при наличии зарегистрированных арестов/запретов, ограничивающих право «актуального» собственника |
Основания государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, в том числе ее пунктами 5, 8. Учитывая положения пункта 52 Постановления № 10/22[10], если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Орган регистрации прав не вправе самостоятельно по своей инициативе при отсутствии заявлений и необходимых для государственной регистрации прав документов вносить в ЕГРН какие-либо записи (за исключением случаев, установленных законом, либо если обязанность осуществить внесение соответствующих записей в ЕГРН возложена на орган регистрации прав судом в резолютивной части вступившего в законную силу судебного акта и копия такого акта была направлена судом в орган регистрации прав). Если законом не установлено иное и в резолютивной части судебного акта суд не возложил на орган регистрации прав обязанность внести соответствующие записи в ЕГРН, учитывая положения части 1 статьи 58 Закона № 218-ФЗ, на наш взгляд, государственная регистрация прав на основании решения суда, в том числе о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, осуществляется на общих основаниях. При этом, исходя из установленного законом (см. часть 2 статьи 13 ГПК[11], часть 1 статьи 16 АПК[12], статью 6 Закона № 1-ФКЗ[13], часть 1 статьи 6 Закона № 229-ФЗ[14]) принципа обязательности исполнения всеми без исключения органами государственной власти, органами местного самоуправления, общественными объединениями, должностными лицами, другими физическими и юридическими лицами вступивших в законную силу судебных актов, законных требований судебных приставов-исполнителей, учитывая пункты 216, 218, 228 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, полагаем, что государственному регистратору прав при принятии решения о внесении соответствующих записей в ЕГРН следует исходить как из содержания резолютивной части судебного акта, представленного в качестве документа-основания для внесения соответствующих сведений в ЕГРН о правах (например, их прекращении, возникновении), так и из содержания документов (судебных актов, постановлений судебных приставов-исполнителей и т.д.), на основании которых зарегистрированы аресты/запреты. Применительно к рассматриваемому вопросу, если у государственного регистратора прав имеются обоснованные сомнения в том, что государственная регистрация прав на основании вступившего в законную силу решения суда о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности нарушит цели наложения ареста/запрета, он обязан направить соответствующий запрос в суд/орган/должностному лицу, принявший решение об установлении обеспечительной меры. При отсутствии таких сомнений либо (в случае их наличия) при поступлении в ответ на запрос государственного регистратора прав информации о том, что арест/запрет не препятствует государственной регистрации прав на основании вышеуказанного решения суда, полагаем возможным осуществление регистрационных действий при наличии зарегистрированных арестов/запретов, ограничивающих право «актуального» собственника, сделка с которым, явившаяся основанием для государственной регистрации его права собственности, признана недействительной и применены последствия ее недействительности в виде возврата недвижимого имущества стороне сделки – «предыдущему» собственнику. |
6. |
Управление Росреестра по Республике Бурятия
|
от 20.10.2022 |
О выдаче залогодержателю, утратившему закладную, дубликата документарной закладной |
Росреестр (его территориальные органы) осуществляет государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании и в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ и иными федеральными законами, другими нормативными правовыми актами Российской Федерации, и, являясь федеральным органом исполнительной власти, должен применять нормы действующего законодательства так, как они изложены, не допуская их самовольного толкования и нарушения. Исходя из буквального прочтения пунктов 2, 3 статьи 18 Закона об ипотеке[15]: дубликат документарной закладной вместе с соответствующим заявлением представляется в орган регистрации прав залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству; дубликат документарной закладной выдается органом регистрации прав лицу, утратившему закладную (например, залогодержателю). На наш взгляд, дубликат документарной закладной должен быть представлен лицами, указанными в пункте 2 статьи 18 Закона об ипотеке, в орган регистрации прав с заявлением о выдаче документарной закладной или электронной закладной (форма и требования к заполнению которого утверждены приказом Росреестра от 23.06.2020 № П/0210). Также отмечаем, что в приложении к письму Управления стратегического развития и цифровой трансформации Росреестра от 19.09.2022 № 06-01236/22 (см. вопрос 3 и ответ на него на страницах 6 - 7 приложения) не указано, что за выдачей дубликата закладной в порядке, установленном законом, должен обратиться залогодержатель (его представитель). Действующим законодательством, в том числе Законом об ипотеке, Законом № 218-ФЗ, не предусмотрено обращение залогодержателя в орган регистрации прав с заявлением о выдаче ему дубликата закладной. Полагаем, что выдача дубликата документарной закладной лицу, утратившему закладную, должна осуществляться в том же порядке, что и выдача документарной закладной первоначальному залогодержателю. |
[1] право, возникшее до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (т.е. до 31.01.1998)
[2] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
[3] Гражданский кодекс Российской Федерации
[4] Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
[5] Единый государственный реестр недвижимости
[6] Налоговый кодекс Российской Федерации
[7] Федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий
в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель»
[8] Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
[9] Общество с ограниченной ответственностью
[10] постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
[11] Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
[12] Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации
[13] Федеральный конституционный закон от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации»
[14] Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
[15] Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Дата размещения |
Дата обновления |
||
---|---|---|---|
Приложение (2).docx | 26.12.2022 09:12 | 26.12.2022 09:12 |